Louer un appartement - le bail Québécois

Les informations que vous allez trouver dans cet article proviendront du site de la régie du logement et de mes connaissances personnelles puisque je travaille dans le domaine de la location.

Oubliez tout ce que vous pensez savoir des lois qui régissent le logement. On oublie les réglementations françaises et on part du principe qu'on ne connait rien et que tout est à apprendre. Croyez moi, ça vous évitera bien des surprises et des problèmes.

Avant même de quitter la France, avant même de penser à chercher un logement au Québec, je vous recommande plus que fortement d'aller sur le site de la régie du logement et de lire bien attentivement les informations sur le logement au Québec.

On déménage quand ?

Il existe une date plus ou moins officielle ici pour déménager : le 1er juillet. Est-ce que ça veut dire que vous ne pouvez déménager que ce jour là ? oui et non, on en parle plus bas.

Tout d'abord, pourquoi le 1er juillet ? Je vous laisse aller lire ça ici, l'article est court, bien rédigé et explicatif.

La durée standard d'un bail au Québec est de 12 mois. Il est possible d'avoir des baux plus courts tout comme il est possible d'avoir des baux plus longs, de 24 ou 36 mois par exemple. La durée du bail et les dates sont à la convenance du propriétaire qui s'arrange avec le locataire.

Les dates standards d'un bail sont du 1er juillet au 30 juin. En même temps, connaissant l'hiver ici, je n'ai pas du tout envie de déménager en plein mois de janvier ou pire encore, pendant une tempête de neige...

Mais vous pourrez tout de même trouver des logements libres en avril, en mai ou en novembre, c'est juste que c'est moins fréquent.

On remarquera également que la convenance veut qu'un bail commence le premier jour du mois et se termine le dernier jour du mois.

Pourquoi c'est important de savoir que les logements se libèrent en juillet ? Et bien parce que ça va vous permettre d'adapter vos recherches de logements. Je vous en parle plus en détails plus bas.

Visiter un appartement et signer un bail.

La majorité d'entre vous a déjà visitée un appartement ou une maison dans le but de le louer. Comment ça se passe en France ? On visite le logement, si ça nous plait on réunis tous les documents nécessaires et si le dossier est accepté alors on signe le bail. Une fois dans le logement on fait un état des lieux d'entrée. Logique oui, mais pas universel.

Au Québec les choses sont différentes :

On commence bien évidemment par visiter le logement, si ça nous plait on signe le bail et on donne les documents nécessaires. Si le bail est accepté alors le logement est pour vous. Bienvenu chez vous.

Et l'état des lieux alors ? Et bien il n'y en a pas. C'est à vous de bien regarder dans le logement quand vous le visitez et de faire noter sur le bail vos demandes de travaux (qui devront tout de même être approuvés par l'agent de location qui vous fait faire la visite ou le propriétaire directement s'il est présent). Donc si vous remarquez que la peinture serait à refaire ou que le comptoir de cuisine est très abîmé il faut le mentionner pendant la visite et surtout le faire noter sur le bail.

Ce qu'il faut retenir de tout ça c'est que vous signez le bail immédiatement. Pendant l'étude vous avez un droit de rétractation, mais une fois le bail accepté considérez le comme signé, donc il n'est plus possible de revenir en arrière et de dire que vous ne voulez plus le logement, et ce même si vous signez en mars pour entrer dans le logement en juillet. Réfléchissez donc bien avant de signer.

Donc on signe le bail pour une durée d'un an, et après ?

Quand vous signez un bail d'un an il faut savoir que vous êtes engagé auprès de votre propriétaire pendant toute la durée du bail, en d'autres mots vous ne pouvez pas quitter le logement avant la fin du bail, vous êtes redevable du paiement du loyer jusqu'à la fin, que le bail soit de 12 ou de 36 mois.

Mais le préavis de trois mois alors ? Il n'existe pas au Québec et toute personne vous disant le contraire se trompe.

Donc oui, il n'est pas possible de quitter son appartement en cours d'année, lorsque vous prévoyez de partir il faut vraiment se préparer en avance et faire le nécessaire pour que la date de fin de votre bail coïncide le mieux avec votre projet, sous peine de vous retrouver à devoir payer deux loyers en même temps.

Mais comment se préparer et quand dire à son propriétaire qu'on s'en va ?

Il faut savoir qu'ici les loyers augmentent tous les ans (ou presque, cela va dépendre du propriétaire bien sûr, mais la grande majorité aura tendance à augmenter tous les ans).

Le rapport entre l'augmentation de loyer et quitter son appartement ?

Votre propriétaire est légalement obligé de vous signifier l'augmentation du loyer pour l'année suivante.

Il doit donc vous donner "un avis de renouvellement". Ce document est extrêmement important, non seulement pour vous avertir de l'augmentation de votre loyer (c'est toujours bien de le savoir), mais aussi parce qu'il indique le début de la période de "non renouvellement".

Une fois votre avis de renouvellent reçu, vous pourrez répondre à votre propriétaire pour lui dire que finalement vous souhaitez quitter votre logement à la fin du bail, vous disposez de 30 jours à compter de la date de réception de l'avis pour dire que vous souhaitez partir.

Mais quand est-ce que vous devez recevoir votre avis de renouvellement ?

Votre propriétaire doit vous fournir ce document 3 à 6 mois avant la fin de votre bail, cela signifie qu'il peut choisir de vous l'envoyer entre 3 à 6 mois avant la fin. Vous pouvez le recevoir en janvier comme en avril ou en novembre, c'est au choix de votre propriétaire, tant qu'il reste dans le délai de 3 à 6 mois.

Prenons un exemple concret : vous avez un bail de 12 mois, commençant le 1er juillet et se terminant le 30 juin. Vous devrez recevoir votre avis de renouvellement entre le 1er janvier et le 31 mars.

MAIS ATTENTION ! Cela ne veut pas dire que vous avez entre 3 et 6 mois pour signifier à votre propriétaire que vous voulez partir !

Imaginons que vous recevez votre avis de renouvellement le 7 janvier : vous aurez donc jusqu'au 7 février pour répondre à votre propriétaire; sous la forme d'un document écrit comportant votre signature manuscrite; et lui dire que vous ne souhaitez pas renouveler votre bail pour une année supplémentaire.

Qu'est-ce que ça veut réellement dire ? Toujours en considérant un bail de 12 mois, du 1er juillet au 30 juin : si vous décidez de quitter le logement, vous pourrez partir le 30 juin, pas avant.

Vous ne pouvez pas donner votre avis de NON renouvellement avant d'avoir reçu votre avis de renouvellement. Il faut donc attendre ce fameux document. Cela veut également dire que si votre propriétaire décide de vous le donner 6 mois avant la fin du bail, c'est à ce moment qu'il faut réfléchir à votre éventuel déménagement. D'où l'importance de bien préparer ses projets.

La chose la plus importante à retenir c'est que le bail est un contrat qui vous engage et il n'existe que peu de possibilités pour mettre fin à un bail prématurément :

• vous êtes âgées et vous quitter votre appartement pour partir vivre dans une résidence pour personnes âgées avec soin médicaux,

• vous avez un document médical spécifiant votre incapacité à rester dans le logement (doit vivre accompagné, a besoin d'équipement particulier, etc)

• vous n'êtes pas en sécurité dans votre appartement (violence conjugale)

• on vous attribue un logement à loyer modique (OMH, équivalent des HLM)

• vous êtes mort.

Pour plus d'infos, je vous invite à aller sur ce lien du site de la régie du logement qui explique ces différentes situations.

Pour être encore plus clair :

1. Vous devez quitter la région pour le travail ou pour les études ? Ça ne met pas fin à votre bail.

2. Vous souhaitez partir vivre avec votre copain ? Ça ne met pas fin au bail.

3. Vous venez de divorcer ? Ça ne met pas non plus fin à votre bail.

Je résume :

1. vous signez un bail de 12 mois : vous devez rester dans le logement AU MINIMUM 12 mois, sauf cas cité plus haut. Idem pour un bail de 24 mois, etc.

2. vous recevez votre avis de renouvellement vous indiquant qu'à la reconduction de votre bail le loyer sera plus cher, deux choix s'offrent à vous :

• vous souhaitez rester dans le logement une année supplémentaire : vous n'avez rien à faire, pas de réponse à donner, le bail sera reconduit automatiquement.

• vous souhaitez quitter le logement à la fin du bail : vous disposez de 30 jours (et pas un de plus) pour répondre à votre propriétaire et lui dire que vous ne souhaitez pas renouveler le bail et que vous partirez à la fin (pas avant).

ATTENTION : sans réponse de votre part dans le délai de 30 jours, le bail est automatiquement reconduit pour une année supplémentaire. Ce qui veut dire que OUI VOUS DEVREZ PAYER LE LOYER POUR UNE ANNÉE DE PLUS.

Le monde va mal, vous n'avez pas répondu à temps, vous êtes coincé avec votre logement jusqu'en juin alors que vous devez partir dans une autre province en avril. On est en janvier et le ciel vous tombe sur la tête. Vous n'avez pas les moyens de payer un logement ici et un autre en Alberta. Est-ce la fin d'un beau rêve ? ABSOLUMENT PAS.

Pas de panique, il existe des solutions légales pour quitter votre logement plus tôt :

La sous location.

C'est parfaitement légal au Québec. Vous devez par contre avertir votre propriétaire pour qu'il sache qui se trouve dans le logement.

Mais attention, vous restez responsable du bail, le logement reste à votre nom !

La personne à qui vous sous-louez le logement cause des dégâts dans le logement ? Vous êtes responsable.

Elle ne paye pas le loyer ? Vous êtes responsable.

Elle cause des problèmes avec les voisins ? Tapage diurne et nocturne, non respect du règlement de l'immeuble, etc. Vous êtes responsable.

Ce n'est donc pas la solution idéale et il faut bien choisir les sous-locataires. N'oubliez pas de donner votre non renouvellement l'année suivante.

ATTENTION AU AIRBNB ! Sous-louer son logement via la plateforme airbnb est soumis à des restrictions strictes et peut même être interdit et sujet à de lourdes amendes en fonction de votre ville. Je vous invite à lire ce petit article qui vous dissuadera peut-être d'essayer sans vous renseigner avant.

La cession de bail.

Cession : action de céder. Autrement dit, vous donnez votre bail à quelqu'un d'autre.

Il est possible et légal de céder votre bail à une autre personne, qui, à la différence de la sous-location, deviendra responsable du bail. Le logement sera à son nom et vous serez libre comme l'air de partir vivre votre rêve d'élevage de perruches en Alberta (oui oui).

Bon par contre, ça ne se fait pas en un claquement de doigts et il ne vous suffit pas d'interpeller la première personne venue en lui disant "tu veux-tu mon bail ?".

La cession de bail est régie par un contrat que vous devez remplir avec la personne candidate pour reprendre votre appartement. C'est à vous de trouver cette personne et de la référer à votre propriétaire (donc on fait le ménage, de belles photos de son logement et on apprends à utiliser Kijiji et le Marketplace).

Votre propriétaire ne peut pas refuser que vous fassiez une cession de bail, mais il peut refuser la personne référée.

En effet, il va faire une étude de votre dossier de cession, faire une enquête de crédit et une demande de référence auprès des anciens propriétaires de cette personne. Si le dossier est mauvais, si la personne ne semble pas en mesure de payer convenablement le loyer ou si elle a des problèmes de comportement, vous devrez chercher quelqu'un d'autre.

A l'inverse, si tout est beau et que la cession est acceptée, le bail ne sera plus à votre nom à la date convenue entre vous et le nouveau locataire.

A compter de la date à laquelle vous donnerez les documents (complets et bien rempli !) de cession à votre propriétaire, ce dernier aura 15 jours pour vous répondre. Il a également la possibilité de vous demander des frais relatifs à l'étude du dossier et à l'enquête de crédit qu'il fera (car il faut savoir que faire une enquête de crédit est payant).

Pour plus de renseignements officiels, aller voir la section "cession et sous-location" du site de la régie du logement.

C'est maintenant que je vous donne plus de détails sur la manière de faire votre recherche de logement.

Mise en situation :

Vous habitez un appartement à Québec, mais votre employeur vous envoi à Montréal.

Vous devez donc donner votre non renouvellement à votre propriétaire une fois votre avis de renouvellement reçu. Vous recevez l'avis le 18 février et vous répondez le 5 mars, dans le délai de 30 jours qui vous est accordé. Tout va bien, votre bail s'arrêtera à la date convenue, disons le 31 juillet.

Dès la réception de votre avis de non renouvellement, votre propriétaire va donc commencer à chercher un nouveau locataire pour reprendre votre logement le 1er août.

Vous voyez où je veux en venir ?

Si vous arrivez en juillet au Canada, je vous conseille de commencer à chercher un appartement dès janvier/février ou à partir de mars/avril, correspondant au 3 à 6 mois avant la fin du bail. Vous aurez plus de choix pendant cette période.

N'attendez pas la dernière minute car les choix seront alors limités.

Ici les appartements se louent en avance puisqu'il n'est pas possible de quitter son appartement en cours de bail. Il est donc courant de visiter un appartement et de signer un bail en avril pour un début de bail en juillet.

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Les informations données tout au long de cet article se fondent sur ce qui est légal et ce que la réglementation exige.

Votre expérience sera différente selon que vous passez par un propriétaire d'un seul appartement et une entreprise qui en possède plusieurs centaines.

Votre propriétaire pourra accepter de mettre fin à votre bail sans préavis, tout comme il peut exiger d'appliquer les réglementations en vigueur. Il peut augmenter votre loyer tous les ans car c'est son droit ou il peut choisir de ne pas le faire. C'est du cas par cas donc essayez d'abord de discuter avec lui en cas de difficulté.

Sachez que votre interlocuteur principal en cas de litige avec votre propriétaire est la régie du logement ! Leur rôle est de faire respecter les lois autant du côté du propriétaire que du locataire.

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J'espère que mon article est suffisamment clair et compréhensif, j'ai essayé d'être le plus exhaustive possible mais de ne pas trop rentrer dans les détails pour éviter de vous donner trop d'informations d'un coup.

Je ne suis pas non plus une experte en lois québécoises sur la location d'appartement et l'erreur est humaine, tout comme il peut y avoir des changements de lois entre le moment où j'ai rédigé cet article et le moment où vous le lisez. Vous comprenez par là que je vous invite VRAIMENT à lire le site de la régie du logement.